Po przekwalifikowaniu gruntu opłata dla gminy

Po przekwalifikowaniu gruntu opłata dla gminy

Artykuł pochodzi z serwisu www.rp.pl
Izabela Lewandowska 21-11-2007

Jeśli po zmianie przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego wzrośnie jego wartość, to gdy jest sprzedawany przed upływem pięciu lat od zmiany, gminie wolno żądać od właściciela nawet 30 proc. wzrostu wartości.

Jest to tzw. renta planistyczna. Właściciel musi podzielić się z gminą przyrostem wartości gruntu, wnosząc jednorazową opłatę. Są kontrowersje wokół tego, czy stawka tej opłaty może być zerowa.

Sprzedaż przed upływem pięciu lat

Wartość nieruchomości rośnie, zwłaszcza gdy grunt rolny zostaje przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe albo inwestycyjne. Prawną podstawą do żądania przez gminę, by właściciel w razie sprzedaży gruntu podzielił się z nią uzyskaną w ten sposób korzyścią, są art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80, poz. 717 ze zm). Tej opłaty gmina może domagać się tylko wówczas, gdy grunt jest sprzedawany lub darowany przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Do renty planistycznej stosuje się przepisy ordynacji podatkowej (wyrok NSA z 7 listopada 2001 r., sygn. II SA/Gd1948/01 i wyrok WSA z 12 października 2005 r. I SA/Gd 2838/02). Oznacza to m. in., że prawo do jej ustanowienia przedawnia się z upływem trzech lat, licząc od końca roku, w którym nieruchomość została sprzedana darowana.Od 1 proc. do 30 proc. Renta planistyczna określana jest w relacji do przyrostu wartości nieruchomości. Jej wysokość nie może być wyższa niż 30 proc. przyrostu. To jest jasne. Powstaje pytanie, czy możliwa jest całkowita rezygnacja z opłaty, skoro ustawa z 2003 r. posługuje się w art. 36 ust. 4 kategorycznym sformułowaniem „wójt, burmistrz, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę”, a w art. 37 ust. 7 równie kategorycznym „ustala opłatę (...) w drodze decyzji”.

Pośrednią odpowiedź można znaleźć w rozporządzeniu wykonawczym ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU nr 164, poz. 1587). Zgodnie zaś z jego § 4 pkt 13 projekt planu miejscowego powinien zawierać m.in. stawki procentowe tej opłaty „w przedziale od 0 proc. do 30 proc. i dotyczyć wszystkich terenów (...) przy czym ich wielkość może być różna dla poszczególnych terenów i grup terenów”.

Coraz częściej się słyszy, że przytoczony przepis wychodzi poza upoważnienie do wydania rozporządzenia wskazane w art. 16 § 2 ustawy z 2003 r., w którym nie ma mowy o stawkach renty planistycznej. Ustalenie bowiem stawki zerowej nie tylko nie mieści się w granicach art. 36 ust. 4 ustawy, lecz prowadziłoby do zniweczenia woli ustawodawcy wskazującego na rentę jako jeden z elementów systemu danin o charakterze publicznym, a także jako dochód budżetu gminy (wyrok WSA z 30 marca 2006 r., sygn. II SA/Bk 100/06, rozstrzygnięcia nadzorcze wojewody z 29 listopada 2006 r., „Wspólnota” 2006/51/40 oraz z 1 marca 2006 r., „Wspólnota” 2006/13/46). Nikt jednak oficjalnie rozporządzenia do Trybunału Konstytucyjnego nie zaskarżył. Można więc twierdzić, że gmina może ustalić stawkę zerową i zrezygnować z opłaty.

Notariusz prześle wypis z aktu

Gmina dowiaduje się o każdej sprzedaży, ponieważ ustawa z 2003 r. zobowiązuje notariuszy do przekazywania urzędowi gminy wypisu aktu notarialnego, i to w ciągu siedmiu dni od daty zawarcia każdej umowy zbycia nieruchomości. Wójt (burmistrz, prezydent) ma wydać decyzję o opłacie od wzrostu wartości gruntu bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu od notariusza. Właściciel nieruchomości może się wcześniej dowiedzieć, jakie obciążenie go czeka. Ma prawo przed transakcją żądać ustalenia wysokości tej opłaty. Wtedy też ustala się ją w decyzji, od której najpierw można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, a potem wnieść skargę do sądu administracyjnego.

Zdaniem sądu administracyjnego

- Podstawę ustalenia renty planistycznej stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, sporządzona przez biegłego, i tylko taka opinia (w swym całokształcie) podlega ocenie według norm, jakimi się rządzi postępowanie dowodowe (wyrok WSA z 5 lipca 2006 r., sygn. IV SA/Wa 607/06).

- Jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rada gminy nie może zrealizować kompetencji do uchwalenia stawek procentowych służących naliczaniu opłat planistycznych. W takim wypadku ustalenie tych stawek należy do kompetencji wójta (burmistrza, prezydenta miasta) (wyrok WSA z 24 maja 2006 r., sygn. II SA/Rz 763/05).

Źródło : Rzeczpospolita

Publikacja niniejszego tekstu nie ma charakteru komercyjnego, służy wyłącznie celom edukacyjnym, dydaktycznym i naukowym - zgodnie z Ustawą o prawie autorskim i prawach pokrewnych z 4.02.94 r. ((Dz.U. z dn. 23.02.94 r. nr 24, poz. 83).

05.03.2008. 18:44

Ten artykuł nie ma jeszcze żadnych komentarzy.