Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części osiedla Bojary

Poniższy tekst - jest to fragment artykułu publikowanego w Urbaniście Nr 2/2008 - pokazuje jak szczegółowe mogą i ,w uzasadnionych przypadkach jak ten dotyczący zabytkowej dzielnicy Białegostoku, powinny być ustalenia planów miejscowych dla zabytkowych obszarów miast.

Autorzy artykułu oraz planu: Jerzy Tokajuk,Małgorzata Orzechowska, Zbigniew Baum

Źródło: Urbanista Nr2/2008

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części osiedla Bojary

Pod koniec 2005 roku przystąpiono do prac nad planem zagospodarowania przestrzennego dla tej części miasta. Plan objął znaczną część osiedla Bojary o powierzchni ok. 97 ha, z czego zaledwie ok. 16,5 ha stanowi zachowana historyczna część osiedla, tzw. „serce Bojar”.

Punktem wyjścia dla prac planistycznych była próba odpowiedzi na pytanie o to co stanowi prawdziwą wartość Bojar i co należy chronić. Zachowana zabudowa dzielnicy, pochodząca w wiekszości z początku XX w., głównie drewniana, jest mocno zdegradowana. Trudno w jej przypadku mówić o wartościach stricte zabytkowych. Poza zabudową ulicy Warszawskiej, wyjątek stanowi kilka domów z ulicy Staszica, Sobieskiego i Złotej oraz pojedyncze budynki z ulic Słonimskiej i Poprzecznej. Jednak w połączeniu z zielenią, układem ulic, wielkością parceli i sposobem ich zagospodarowania, zabudowa ta tworzy specyficzny klimat, który we fragmentach wciąż jeszcze jest czytelny i wart zachowania. Wartością Bojar jest ich historia, zachowane do dziś świadectwo rozwoju i przeobrażeń zachodzących w ich układzie przestrzennym. Tę właśnie część historycznych, drewnianych Bojar uznano za najcenniejszą i wskazano do ochrony pod względem konserwatorskim. Granice tego obszaru pokrywają się w dużym stopniu z obszarem wpisanym do rejestru zabytków.

Różnorodność społeczna, narodowościowa i wyznaniowa ludności zamieszkującej Bojary miała swoje odzwierciedlenie w powstałej na tym terenie zabudowie o zróżnicowanej formie, konstrukcji i rozwiązaniach materiałowych. Wartość ta jest tym większa, że dotyczy Białegostoku, miasta o specyficznej tkance zabudowy.

Budynki drewniane z obszaru Bojar, o ile nie różniły się zbytnio od zabudowy powstałej od II połowy XIX wieku w innych dzielnicach miasta, różniły się między sobą. Zależnie od zasobności właściciela, wielkości działki, jej kształtu i położenia względem centrum miasta, powstawały domy skromniejsze, parterowe jednotraktowe, bądź kilkakrotnie większe, dwukondygnacyjne kamienice. Wpływ na wielkość i formę miała także funkcja budynku – mieszkalna jednobądź wielorodzinna, czynszowa oraz to, czy obiekt musiał pomieścić jednocześnie miejsce pracy właściciela – sklep lub warsztat. Także czas powstania determinował formę powstających obiektów. Obiekty powstałe wcześniej, jako skromniejsze i mniejsze gabarytowo, były często później stopniowo zastępowane przez budynki nowsze, przestronniejsze, z zagospodarowaną drugą kondygnacją i użytkowym poddaszem. W dwudziestoleciu międzywojennym powstawać zaczęły również dwukondygnacyjne wille o współczesnej formie i niemal płaskich dachach. Bryła budynku zależała często również od kształtu działki i jej położenia – na działkach regularnych powstawały budynki o prostych bryłach, prostopadłościennych, symetrycznych elewacjach, przykryte dachami dwuspadowymi dwuspadowymi, z facjatą lub bez. Często były to obiekty drewniane o surowej wieńcowej konstrukcji, szalowane, z odsłoniętymi, niejednokrotnie zdobionymi węgłami. Rzadziej na terenie Bojar spotykane były budynki murowane o ścianach licowanych cegłą, również tynkowanych. Na działkach narożnych, położonych u zbiegu ulic przecinających się pod kątem ostrym, co na Bojarach nie było rzadkością, pojawiały się budynki o skośnych rzutach i łamanych dachach. Indywidualny charakter, z reguły prostych budynków, podkreślały różnorodne w formie ganki, przeszklone werandy bądź balkony. Zdobienia elewacji ograniczały się głównie do szalowania ścian i szczytów budynku, choć zdarzały się także ozdobne elementy dodatkowe takie jak: obramowania drzwi i okien, ozdobne drewniane elementy nadokienne i podokienne (tzw. laubzegówki), nawiązujące do pilastrów wykończenia naroży budynków oraz drewniane i kute elementy ozdobne ganków, balkonów, balustrad.

Wzornik
Stan techniczny budynków jest opłakany. Część z nich stanowi własność miasta, część znajduje się w zasobach prywatnych. Najbardziej realnym i nieodwracalnym zagrożeniem są rozbiórki tych budynków, a nawet zdarzające się nierzadko pożary (pewnie też podpalenia), pozwalające inwestorom gospodarować terenem w sposób praktycznie dowolny. Stąd przyjęta w planie nadrzędna zasada zachowania obiektów istniejących poprzez sporządzenie ich inwentaryzacji i obowiązek odbudowy na jej podstawie budynków, których nie da się doprowadzić do stanu odpowiadającego współczesnym wymogom technicznym.

Wymiana zdegradowanej zabudowy na nową jest także możliwa, ale tylko według obowiązkowego wzornika, o czym poniżej. Przystępując do prac nad planem, po konsultacjach społecznych i środowiskowych, do których włączono chętnych do współpracy mieszkańców i architektów, oparto się na głównym celu uratowania klimatu zabudowy bojarskiej. Okazało się, że jedynym możliwym skutecznym sposobem na uratowanie Bojar jest zastosowanie sztywnego wzorca architektonicznego narzuconego mocą prawa miejscowego, po to aby ocalić to co jeszcze można uratować oraz to, co jest możliwe do odtworzenia. Na podstawie materiałów archiwalnych i inwentaryzacji obiektów istniejących został stworzony wzornik zabudowy, który został opracowany na podstawie odrębnego zlecenia, poprzedzonego wcześniejszym opracowaniem historycznym. We wzorniku określono maksymalne gabaryty poszczególnych budynków, ich formę, wysokość kalenicy, kąt nachylenia połaci dachowych, rozmieszczenie otworów okiennych i drzwiowych, a nawet sposób szalowania elewacji. Wprowadzenie wzornika do ustaleń planu było próbą odtworzenia charakteru tej dzielnicy, powstrzymania dowolności w projektowaniu nowej zabudowy, a jednocześnie wyjścia naprzeciw potrzebom mieszkańców. W projekcie planu określono działki niezabudowane, na których należy realizować zabudowę zabudowę według wzornika, określono typ obiektu i sposób jego lokalizacji na każdej działce. Należy zauważyć, że największą liczbę domów zniszczonych, które nie dotrwały do dziś, stanowiły domy drewniane. Zniszczeniu sprzyjała mała odporność materiału na czynniki zewnętrzne oraz słabe zabezpieczenie przed ogniem. W rezultacie dawne proporcje między liczbą obiektów murowanych do drewnianych na tym terenie uległy zmianie na niekorzyść tych drugich. Celem wzornika było przywrócenie dawnych proporcji między nimi, uzupełnienie zabudowy o obiekty wykończone w drewnie. Aspekt wizualny, obowiązek szalowania elewacji drewnem uznano za bardziej istotny niż sama konstrukcja nowych budynków. W tej kwestii, podobnie jak odnośnie do rozplanowania wnętrz obiektu, inwestorowi pozostawiono dowolność wyboru, z dopuszczeniem zastosowania współczesnych materiałów i technologii. Podobnie sprawa ma się z materiałami dozwolonymi w kryciu dachów – w ustaleniach planu nakazano stosowanie dachówki ceramicznej i tradycyjnej blachy malowanej, łączonej na rąbek. Wyjątek mogą stanowić jedynie historyczne obiekt y drewniane, których konstrukcja nie przeniesie d o d a t kowe g o obciążenia. W ich przypadku, nie chcąc narażać ich właścicieli na dodatkowe koszty związane z wzmacnianiem konstrukcji budynku, przy okazji wymiany pokrycia dachu dopuszczono zastosowanie blachodachówki.

Stolarka okienna i drzwiowa, zgodnie z ustaleniami planu, powinna również zachowywać dawny charakter, proporcje i podziały. Zapisy planu nakazują użycie drewnianej stolarki, z możliwością stosowania okiennic, również tradycyjnie płycinowych. Wzornik dopuszcza także realizację ganków, werand, balkonów, pozwalających zindywidualizować zabudowę, które projektować należy w oparciu o dostępne materiały archiwalne. Przykłady tych elementów, podobnie jak przekroje tradycyjnej szalówki drewnianej oraz detale ozdobnych naroży budynków, stanowią także załącznik graficzny do planu.

Nie tylko wzorniki zabudowy nawiązują do tradycyjnej zabudowy historycznej tego terenu. W oparciu o dostępne materiały archiwalne mają być projektowane także elementy małej architektury – latarnie uliczne, kosze i ławki, w przypadku których również należy ograniczyć się do stosowania materiałów tradycyjnych. Ustalenia planu ograniczają także swobodę w zakresie ogrodzeń i ich formy. Również kwestia umieszczania szyldów, reklam oraz innych nośników reklamowych została uregulowana i ujednolicona. Określono rozmiar szyldów, sposób ich rozmieszczenia na elewacjach obiektów, ich aranżację i kolorystykę, tak aby ustrzec zabudowę, zarówno tę historyczną, jak i utrzymaną w charakterze, nową, przed oszpeceniem.

W ustaleniach planu zadbano również o to, aby zachować odpowiednie proporcje w intensywności zabudowy w celu utrzymania charakteru zabudowy w otoczeniu zieleni. Została dokonana też szczegółowa inwentaryzacja wartościowych drzew i poczynione stosowne zapisy zabezpieczające przed ich likwidacją. W wyznaczonej strefie zapisy planu zalecają wręcz utrzymanie tradycyjnego sposobu zagospodarowania działki, stosowanie nasadzeń złożonych z gatunków rodzimych, od wieków występujących na tym terenie, drzew, krzewów, bylin i ziół.

Pozostałe ustalenia planu dotyczą terenów pozostających poza wyznaczoną w planie strefą ochrony. Są to obszary w większości już zainwestowane, a wprowadzenie nowej zabudowy ograniczać się będzie do uzupełniania istniejącej zabudowy i funkcji. Plan precyzuje jedynie jej intensywność, rozwiązania architektoniczne, materiałowe i kolorystyczne.

Tak więc zostały podjęte niezbędne kroki prawne, które mogą ukierunkować dalsze działania inwestorskie, a przede wszystkim ocalić skutecznie to co jest jeszcze do uratowania. Oczywiście należy się spodziewać, że zastosowana metoda spotka się w trakcie realizacji planu z wieloma problemami i głosami krytyki ze strony projektantów i inwestorów w sytuacjach, kiedy wydawałoby się racjonalne zamierzenia nie będą mogły być, ze względu na sztywne zapisy prawne, zrealizowane. Niemniej wydaje się, że nadrzędny cel, jakim jest skuteczny ratunek dla Bojar, może zostać osiągnięty. Możliwe, że zastosowana metoda będzie musiała być częściowo weryfikowana, poprzez zmianę szczegółów ustaleń planistycznych, ale generalna zasada powinna wytrzymać próbę czasu.

Jasne jest też, że plan miejscowy nie jest cudownym lekiem dla Bojar. Po wejściu planu w życie przyszedł czas jego realizacji. Kolejnym etapem będzie podjęcie przez miasto działań dotyczących zagospodarowania nieruchomości gminnych (zabudowanych i niezabudowanych) oraz pobudzenie do inwestowania właścicieli nieruchomości prywatnych. Rolą miasta będzie uruchomienie istniejącego potencjału inicjatyw społecznych, wskazanie możliwości uzyskania środków finansowych i koordynacja tych działań.

Na koniec jeszcze jedna refleksja, do której zespół autorski doszedł w trakcie prowadzonych prac planistycznych. Z jednej strony, mamy dzielnicę Bojary, która powstała w czasach, w których do uzyskania pozwolenia na budowę wymagana była, zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami budowlanymi, uproszczona do minimum dokumentacja. Niejednokrotnie ograniczała się ona do pojedynczej kartki z rysunkami: elewacji, przekroju, rzutu bazowego i sytuacji oraz klauzulą wydanego pozwolenia na budowę. Do dnia dzisiejszego zachowały się pojedyncze egzemplarze takich dokumentacji. I tak powstała dzielnica, która mimo dużego stopnia dewastacji nadal stanowi wartość zabytkową, kulturową i urbanistyczno-architektoniczną Białegostoku. Wartość samą w sobie. Po drugiej stronie mamy czasy powojenne, nowoczesne – wyposażone w technikę, skomplikowane, restrykcyjne prawo i warunki techniczne obowiązujące w budownictwie, rozbudowane struktury organów wydających pozwolenia na budowę i nadzoru budowlanego. Obecnie pozwolenia na budowę wydawane są po dołączeniu, aż czterech egzemplarzy projektu. Zakres ilościowy niezbędnych rysunków, załączników w pojedynczym projekcie, niejednokrotnie przekracza ilość wszystkich wydanych pozwoleń na Bojarach w ciągu roku w okresie ich świetności. To wszystko zmusza do konkluzji, że „nie tędy droga”. Cały system obowiązujący obecnie w budownictwie jest wadliwy, nieskuteczny. Chronimy coś co powstało naturalnie, prosto, ale w ścisłym powiązaniu z tradycją – uwarunkowaniami miejsca. Czynimy to metodami tak skomplikowanymi, że stały się one sztuką samą dla siebie. W obecnym stanie rzeczy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części osiedla Bojary jest jedynym narzędziem próby ratowania tego co jeszcze pozostało. Zapisy planu w najbardziej skonkretyzowany sposób mogą to ochronić.

Jerzy Tokajuk, Małgorzata Orzechowska, Zbigniew Baum
autorzy planu

W artykule wykorzystano: Pracownia Dokumentacji i Konserwacji Zabytków, Barbara Tomecka, Studium wartości kulturowych zespołu osadniczego miasta Białegostoku, Białystok 1996; Polskie Pracownie Konserwacji Zabytków O/Białystok, Opracowanie konserwatorskourbanistyczne dla dzielnicy Bojary, Białystok 2006; Adam Dolistowski, Karta Bojarska (Ostatni Manifest), „Zeszyty Architektury Polskiej”, 3–4, SARP 1989; Krzysztof Kulesza, Wzornik Zabudowy Bojarskiej, Pracownia Dokumentacji Zabytków, Białystok, czerwiec 2006. ulica Piasta 21

Publikacja niniejszego tekstu nie ma charakteru komercyjnego, służy wyłącznie celom edukacyjnym, dydaktycznym i naukowym - zgodnie z Ustawą o prawie autorskim i prawach pokrewnych z 4.02.94 r. ((Dz.U. z dn. 23.02.94 r. nr 24, poz. 83).

15.03.2008. 09:45

Ten artykuł nie ma jeszcze żadnych komentarzy.